Aprire una filiale USA per le aziende italiane

L’apertura della filiale USA per le aziende italiane

Molte aziende italiane si affacciano agli USA con la necessità di affittare proprietà immobiliari, che possono essere utilizzate come uffici, showroom, negozi, magazzini o anche spazi produttivi.

La realtà del mercato immobiliare statunitense è articolata, con condizioni e pratiche che possono variare anche notevolmente da stato a stato, e che spesso presentano notevoli differenze rispetto al mercato italiano.

La durata dei contratti (TERM)

La durata tipica dei contratti è compresa tra i tre ed i cinque anni. Nella negoziazione è però utile tenere presente che il proprietario sarà disposto a concedere agevolazioni (Improvement Allowances o mensilita’ gratiute, ad esempio) tanto maggiori quanto più lunga sarà la durata del contratto.

Il prezzo degli affitti

Il prezzo di ogni transazione nel commercial Real Estate negli Stati Uniti viene parametrato su base PSF (Per Square Foot): il canone mensile d’affitto è calcolato moltiplicando il canone mensile per Square Foot concordato per il numero di RSF (Rentable Square Feet) dell’immobile affittato.

Il valore della superficie RSF è tipicamente superiore al valore USF (Usable Square Feet) di una percentuale determinata dal Load Factor (variabile dal 3 al 20%) che tiene in considerazione, sommandole alla superficie effettivamente utilizzabile, anche le aree di utilizzo comune.

Le tipologie di contratto

La differenza principale tra le varie tipologie di contratto offerte dal mercato immobiliare commerciale americano riguardano il modo in cui le spese di gestione dell’immobile vengono divise tra proprietario (landlord) e locatario (tenant).

In un leasing di tipo FSG, il proprietario dell’immobile si farà carico di tutte le spese operative come, ad esempio, pulizia, manutenzione, utilities (energia, acqua, gas), assicurazione sull’edificio, tasse. In questa tipologia di contratto le spese a carico dell’affittuario saranno pertanto solamente quelle specificamente legate alla gestione della propria azienda, com,e le spese legate all’IT o alle telecomunicazioni.

Di contro, in un leasing di tipo NNN (anche detto Triple Net), il canone specificato esclude tutte le spese di manuteznione, assicurazione, utilities e tasse, vhe saranno pertanto a carico del tenant. Il landlord riceverà pertanto un canone netto. Le aziende italiane negli USA che sigleranno un contratto di questo tipo incorreranno pertanto in spese di:

  • manutenzione
  • gestione
  • tasse di proprietà
  • assicurazione contro danni e responsabilità civile
  • utilities (energia, acqua, gas)
  • materiale di consumo per la gestione della proprietà

A metà strada tra i lease FSG ed i lease NNN si trovano i cosiddetti contratti MG, in cui il tenant si fa carico di pagare, oltre all’affitto di base, una parte dei costi operativi legati alla proprietà. Tipicamente il landlord si fa carico di tasse di proprietà, assicurazione e manutenzione generale, mentre il tenant provvede al pagamento di spese i pulizia e utilities. Altre configurazioni dei lease di tipo MG prevedono che il tenant si faccia carico di un valore base del lease ad inizio contratto, che verrà progressivamente incrementato dopo i primi mesi a copertura di una parte delle spese operative.Ci possono essere altre configurazioni, è per questo che per la stesura di questi contratti sara importante l’assistenza di un attorney specializzato in Real Estate (vedi punto 4.)

Vantaggi e svantaggi di un contratto Triple Net

In un contratto triple Net, il tenant può mantenere il controllo sull’aspetto e sulla manutenzione della propria sede, oltre a fornire maggiore visibilità sui costi direttamente legati alle operazioni aziendali (elettricità e altre utilities).

Di contro, in un contratto di questo tipo, il tenant assume su di sè i rischi di un incremento dei costi legati a tasse e copertura assicurativa. Inoltre, è costretto a pagare per le spese di manutenzione della propria sede e potrebbe essere responsabile per eventuali incidenti che avvengono all’interno dei propri spazi.

Le garanzie da presentare e il security deposit

Se la filiale dell’azienda italiana non ha una credit history negli USA sarà necessario che la casa madre italiana agisca da garante e che, a supporto del contratto di lease, presenti i financial statement degli ultimi 3-5 anni. L’importo della cauzione richiesta dal landlord al tenant alla sigla del contratto sarà tanto più contenuto quanto più solida sara’ la posizione finanziaria dimostrata.

Le agevolazioni

In molti casi ci saranno alcuni elementi da considerare nella fase di negoziazione, al di là del semplice prezzo rate per RSF. In alcuni casi, il proprietario sara’ disposto a partecipare alle spese di ristrutturaizone del locale che il tenant deciderà di affrontare, contribuendo con una cifra che disolito viene specificata per RSF e viene esplicitamente definita nel contratto di leasing. Oppure si potrà concedere un numero congruo (da 3 a 6 tipicamente) di mensilità gratuite.

Altri elementi da considerare

Altri fattori da considerare nella negoziazione sono:

  1. Le commissioni da riconoscere al broker immobiliare tipicamente sono a carico del proprietario, ma le pratiche possono variare da stato a stato o da regione a regione: è pertanto consigliato informarsi prima di avviare la negoziazione
  2. La necessita’ di farsi assistere da un attorney nel contratto, sempre consigliata, soprattutto individuando un professionista locale che conosca bene le pratiche commerciali e la struttura tipica delle clausole contrattuali nello stato in cui si trova l’immobile da affittare
  3. Le penali in caso di terminazione anticipata del contratto: questo punto è molto importante perche’, al contrario di quanto accade in Italia, quasi sempre il locatario è tenuto a pagare l’intero ammontare del canone fino alla scadenza del contratto, anche in caso di terminazione anticipata. E’ pertanto necessario prevedere alcune clausole di salvaguardia, come la possiblità di subaffittare senza penali aggiuntive.

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